Mietkautionskonten- Die richtige Anlage von Mietsicherheiten
Verschiedene Formen von Mietkautionskonten
Mieter und Vermieter können grundsätzlich frei entscheiden, welche Form einer Mietsicherheit sie vereinbaren. Die ausdrücklich im Gesetz geregelte Variante ist die so genannte Barkaution; anderen Kautionsformen zuzustimmen ist der Vermieter nicht verpflichtet. Mietkautionskonten werden in der Regel als Spareinlage geführt und die Ausgabe von Sparurkunden bringt für Kreditinstitute meist einen verhältnismäßig hohen Arbeitsaufwand mit sich. Viele Banken und Sparkassen berechnen daher für diese Leistung eine Kontoeröffnungsgebühr. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind laut einigen Gerichtsurteilen (LG München I, WM 97, S. 612; AG Hamburg, WM 90, 426) unwirksam.
Seit dem 1. September 2001 sind auch andere Anlageformen erlaubt (§ 551 Abs. 3 BGB), die höhere Zinserträge einbringen können, z.B. festverzinsliche Wertpapiere, Bausparverträge, Bundesschatzbriefe oder Aktien. Theoretisch können für die Kaution auch Wertpapiere, Schmuckstücke oder Ähnliches hinterlegt oder verpfändet werden. In der Praxis spielen derartige Sicherheitsleistungen aber kaum eine Rolle.
Die Barkaution
Die ausdrücklich im Gesetz geregelte Form ist die so genannte Barkaution, eine der klassischen Sicherheitsleistungen. Hierbei übergibt der Mieter den vereinbarten Geldbetrag bar oder überweist diesen an den Vermieter. Der Vermieter muss die Barkaution auf einem Konto von seinem übrigen Vermögen getrennt anlegen, und zwar mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Nachteil dieser Variante ist die 30prozentige Kapitalertragsteuer auf die Zinsen und der einfache Zugriff für den Vermieter. Der Zinsabschlag wird normalerweise direkt von den Banken abgezogen. Sofern kein Freistellungsauftrag vorliegt, können sich Mieter die pauschal abgezogene Steuer jedes Jahr im Rahmen der Steuererklärung zurückholen. Dazu benötigt der Mieter den Steuerbescheid, den das Finanzamt gegenüber dem Vermieter erlassen hat.
Das Mietkautionskonto
Bei vielen Banken können Vermieter, die z.B. Eigentümer mehrerer Objekte sind, ein so genanntes Mietkautionskonto eröffnen. Der Vermieter schließt das Konto auf seinen Namen ab und zahlt darauf sämtliche Kautionen gebührenfrei ein. Das Konto wird entsprechend der gesetzlichen Vorschrift zugunsten der Mieter verzinst. Zum Jahresende erstellt die Bank übersichtliche Aufstellungen geordnet nach Objekten und Mietern. Die Mieter erhalten automatisch die Jahressteuerbescheinigungen zur Rückerstattung der einbehaltenen Zinsabschlagssteuer. Nachteil für die Mieter: Auszahlung und Verwertung der Kaution hängen allein von der Verfügung des Vermieters ab, ohne dass die Mieter mitwirken können.
Das Sparbuch
Häufig wird das Einrichten eines Sparbuches als Sicherheit verwendet. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Mieter und Vermieter können ein gemeinsames Sparbuch anlegen, über das beide verfügen. Diese Kautionsform ist allerdings äußerst selten, da der Vermieter hierbei nicht problemlos auf die Mietsicherheit zurückgreifen kann.
Alternativ kann das Sparbuch verpfändet werden. Dazu wird ein Sparbuch auf den Namen des Mieters mit dem Kautionsbetrag verzinst angelegt und dem Vermieter verpfändet, d.h. der Mieter verpfändet das Sparbuch und übergibt es dem Vermieter. In der Verpfändungserklärung sollte die Bank dazu verpflichtet werden, den Mieter zu benachrichtigen, wenn der Vermieter die Summe antastet. Alle Bank- und Geldinstitute halten entsprechende Verpfändungserklärungen vor.
Eine andere Möglichkeit: Der Mieter händigt dem Vermieter ein Sparbuch aus, welches einen Sperrvermerk enthält. Der Sperrvermerk dient dazu, dass jede Mietpartei nur mit Zustimmung der anderen über das Guthaben auf dem Sparbuch verfügen kann. Dadurch ist ein unzulässiger Zugriff beider Seiten auf die Mietsicherheit gewährleistet. zu all diesen Varianten kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern.
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